Assurance-vie et PER : les SCI immobilières passent sous un cadre plus strict

Un décret paru au Journal officiel début mai resserre les conditions d'accès à certains supports immobiliers non cotés logés dans l'assurance-vie et le plan d'épargne retraite. Les détenteurs de parts disposent d'une transition jusqu'au 1er janvier 2029.
 

Pendant des années, l'assurance-vie et le PER ont accueilli des sociétés civiles immobilières (SCI) donnant accès à des bureaux, des commerces ou des logements sans achat direct. Le mécanisme séduisait une clientèle patrimoniale soucieuse de diversifier hors des marchés cotés, avec la perspective d'un rendement régulier adossé à des actifs tangibles. Logée dans un contrat, cette poche immobilière profitait en outre du cadre fiscal de l'assurance-vie et de la souplesse d'arbitrage propre aux unités de compte. 

La crise immobilière a rappelé une évidence souvent oubliée par temps calme : la pierre ne se cède pas à la vitesse d'une action. Quand les demandes de rachat s'accumulent alors que les actifs restent difficiles à vendre, la promesse de liquidité se fissure. 

Plusieurs SCI ont connu ces tensions, avec des délais de sortie allongés, des décotes à la revente et parfois de l'inquiétude chez les épargnants qui pensaient disposer d'une épargne mobilisable à tout moment. Le décret entend corriger ce décalage entre la facilité d'arbitrage affichée dans les contrats et la réalité d'un patrimoine immobilier peu mobile. Il ne vise pas à interdire l'immobilier dans l'épargne, mais à mettre en cohérence le discours commercial et la nature des sous-jacents.
 

Ce que le décret modifie
Le texte impose aux fonds visés d'adopter un cadre réglementaire déjà éprouvé : celui des SCPI, des OPCI, des FCPR pour le capital-investissement, ou des véhicules inspirés du régime européen Eltif dédié à l'investissement de long terme. Chacun de ces régimes encadre ce qu'un fonds peut détenir, la manière dont il gère ses positions et les conditions dans lesquelles un épargnant récupère sa mise, là où la SCI laissait jusqu'ici une grande latitude. Les sociétés de gestion devront aligner leurs engagements de liquidité sur la nature réelle des actifs détenus. 

Un véhicule investi dans des immeubles, ou dans d'autres fonds eux-mêmes peu liquides, ne pourra plus être présenté comme aussi mobilisable qu'un placement financier classique. La conséquence est directe pour la distribution : les nouvelles SCI et une partie des fonds alternatifs ne pourront plus être référencés librement comme unités de compte. Les assureurs perdent la possibilité de les ajouter aussi simplement qu'auparavant à leurs contrats, et devront documenter le profil de liquidité de chaque support proposé. 

Pour l'épargnant, cela signifie une information plus lisible sur les conditions de rachat, les éventuelles fenêtres de sortie et les frais associés, autant d'éléments qui restaient parfois noyés dans la documentation. Le but affiché est d'éviter qu'un contrat continue de promettre une disponibilité permanente quand le sous-jacent ne peut la garantir en période de marché tendu.
 

La marche à suivre pour les détenteurs
Les supports déjà souscrits ne disparaissent pas. Ils bénéficient d'une transition jusqu'au 1er janvier 2029, échéance avant laquelle ils devront se transformer en véhicules plus encadrés, comme des SCPI ou des OPCI, ou adopter des règles proches des fonds européens de long terme. Pour un investisseur déjà positionné, aucune urgence à vendre : l'épargne reste investie et continue de produire ses effets. La vigilance porte sur les communications de l'assureur et de la société de gestion, qui préciseront si le fonds se transforme, ajuste ses règles de rachat ou poursuit sa mise en conformité. 

Passé 2029, un fonds non conforme pourra subsister, mais sans versement nouveau ni arbitrage entrant, ce qui le condamne à terme à l'extinction. Mieux vaut donc suivre le calendrier annoncé par chaque gérant plutôt que d'attendre l'échéance pour s'interroger. Pour une stratégie patrimoniale, la question n'est pas de fuir l'immobilier non coté, mais d'en mesurer le degré de liquidité réel. 

Une SCI, une SCPI et un OPCI n'offrent pas les mêmes conditions de sortie, et la poche immobilière d'un contrat doit correspondre à un horizon long, compatible avec des délais qui s'étirent en phase de marché tendu. Le bon réflexe consiste à vérifier la part de cette classe d'actifs dans l'allocation globale, à confronter le rendement affiché aux frais réels et à ne pas confondre la liquidité du contrat d'assurance-vie, qui demeure, avec celle du support sous-jacent, qui peut faire défaut au plus mauvais moment. Une relecture de la clause d'unités de compte avec son conseiller permet de situer ce risque avant qu'il ne se matérialise, et d'ajuster la répartition si la poche immobilière pèse plus que ne le suppose le profil de l'épargnant.